조합 배포안을 기준으로 DL안(변경 전·후)과 GS안을 나란히 대조합니다. 법무법인(유한) 지평의 종합 검토(2026. 9. 5.)를 근거로, 공사비 · 사업비 · 책임과 위험 · 마감재를 조문과 수치 그대로 비교했습니다.
조합이 마련한 공사도급계약서(안)은 입찰에 참여한 타 건설사도 동일한 기준으로 날인하여 제출했던 계약안입니다. DL이앤씨도 두 차례 수정을 거쳐 이 계약안을 수용한 것으로 확인되었습니다(2026. 8. 25. 기준).
이 페이지는 조합 배포안 · DL안(변경 전·후) · GS안 네 가지 계약안의 비교(법무법인 지평 종합 검토 기준)로 개편되었습니다. 기존 11개 쟁점 조항 비교(2026. 8. 20. 기준)는 지난 비교에서, 쟁점별 반영 현황은 아래에서 확인하실 수 있습니다.
조합이 법무법인 검토를 거쳐 마련하고 2026년 2월 배포한 공사도급계약서(안)이 모든 비교의 기준입니다. 입찰에 참여한 타 건설사도 이 계약안에 동일한 기준으로 날인하여 제출했습니다.
4안 비교 보기 ›조합의 거듭된 수정 요구에 따라 DL이앤씨는 두 차례 수정(8. 13. · 8. 25.)을 거쳐 조합 배포안을 수용한 수정 계약서를 제출했고, 조합과 법무법인이 수용 내용을 확인했습니다. 처음 계약서와 어떻게 달라졌는지는 지난 비교에 기록되어 있습니다.
쟁점 반영 현황 보기 ›법무법인 지평의 종합 검토 결과, 계약조건의 격차는 대부분 조정되었고 남은 실질적 쟁점은 공사비 산정의 전제와 마감재 수준 두 가지로 좁혀졌습니다. 총회(10~11월 예정) 전 확정을 목표로 협의하고 있습니다.
종합 평가 보기 ›아래 수치는 법무법인(유한) 지평 「공사도급계약(안) 4안 대조와 협상 경과」(2026. 9. 5.)에 근거합니다. 각 항목을 누르면 해당 비교로 이동합니다.
※ 수치의 출처와 단서는 아래 4안 비교의 각 표와 함께 안내드립니다.
조합이 의뢰한 법무법인(유한) 지평이 조합 배포안 · DL안(변경 전·후) · GS안을 조문 단위로 대조한 「공사도급계약(안) 4안 대조와 협상 경과」(2026. 9. 5., 56쪽 · 이하 '종합 검토안')의 내용을 주제별로 안내드립니다. 표의 인용은 검토안에 수록된 조문·수치 그대로입니다.
2026년 2월 조합이 배포한 공사도급계약서(안)이 모든 비교의 기준입니다. DL이앤씨는 당초 별도 체계의 계약안을 제시했으나, 조합이 네 차례 수정을 요구했고 DL이앤씨는 두 차례 수정을 거쳐 조합 배포안을 수용했습니다.
"조합이 조합 배포안을 기준으로 네 차례 수정을 요구하였고, DL이앤씨는 두 차례에 걸친 수정을 통해 조합배포안을 수용함." "그 결과 2026. 8. 25. 기준 DL안은 조합배포안을 수용하여 반영함."법무법인(유한) 지평 종합 검토안 5쪽
명목 단가는 DL안이 낮지만, 지평 검토안은 산정 기준월 · 면적 기준 · 옹벽공사비 · 마감재 특화분을 반영하기 전에는 단순 평당 단가만으로 비교할 수 없다고 지적합니다.
| 구분 | 조합 배포안2026. 2. 기준 | DL안 변경 전2025. 11. | DL안 변경 후2026. 8. 25. | GS안2026. 3. |
|---|---|---|---|---|
| 적용 지수 | 소비자물가 인상률 (연 2.8%) | 건설공사비지수 (연 5.1%) | 소비자물가 인상률 (연 2.8%)제9조 제1항 | 소비자물가 인상률 (연 2.8%) |
| 조정 기간 | 입찰일~실착공일 | 산정 기준일~실착공일 | 산정 기준일(2026. 12.)~실착공일 | 산정 기준일(2026. 12.)~실착공일 |
| 실착공 이후 조정 | 없음 (확정공사비) | 4% 초과분은 도급 변경 | 없음 (확정공사비) | 없음 (확정공사비) |
| 증액·연장 사유 | 증액 4개 · 연장 6개 | 증액 10개(포괄 3개 포함) · 연장 15개 | 증액 4개(제34조 제1항) · 연장 6개(제32조 제1항) | 증액 4개 · 연장 6개 |
"당초 DL안은 착공이 늦어질수록 공사비가 빠르게 늘어나는 구조였음. → 변경 후 DL안은 조합배포안·GS안과 같은 소비자물가 인상률을 적용함."(지평 검토안 17쪽) · 확정공사비의 '조정 없음'은 물가인상에 한정되며, 설계변경 등 4개 증액 사유는 존치합니다.
| 구분 | 조합 배포안기준 양식 | DL안 변경 전2025. 11. | DL안 변경 후2026. 8. 25. | GS안2026. 3. |
|---|---|---|---|---|
| 사업부지 면적 | 공란 | 177,061.9㎡ | 177,061.9㎡ (53,561평)2BL 옹벽공사비 포함 여부 확인 필요 | 242,045.1㎡ (73,219평)경계부 2BL 포함 |
| 연면적 (승강기 제외) | 공란 | 709,328.8729㎡ | 873,937.678㎡사업시행인가 '신청' 기준 → 인가 기준으로 통일 필요 | 871,458.4984㎡사업시행인가 기준 |
| 공사기간 | 공란 (OO개월) | 50개월실착공 조건 4개 | 52개월 | 52개월 |
| 실착공일 결정 | 착공도서 제공 후 60일 이내 협의 | 4개 조건 충족 후 시공자가 통지한 날 | 착공도서 제공 후 60일 이내 협의제10조 제2항 | 착공도서 제공 후 60일 이내 협의 |
"단가만 놓고 DL안이 공사비가 적다고 할 수 있으나, 마감재 수준을 놓고 보면 GS안 공사비가 높다고 볼 수 없음." "DL의 2BL 옹벽공사비 산출 후 DL공사비에 더해야 GS안과 비교가 가능함."법무법인(유한) 지평 종합 검토안 36쪽 · 6쪽
추가 재원(사업촉진비 · 추가 대여)과 입주 1년 후 분담금 유예는 DL안이, 무이자 대여 한도와 이자율의 명확성은 GS안이 유리하다는 것이 지평의 소결입니다. 나머지 조건은 조합 배포안 수준으로 대등해졌습니다.
| 구분 | 조합 배포안2026. 2. 기준 | DL안 변경 전2025. 11. | DL안 변경 후2026. 8. 25. | GS안2026. 3. |
|---|---|---|---|---|
| 사업촉진비 | 규정 없음 | 없음 | 2,000억 원 한도 책임 조달·대여금융기관 차입·자기자금 등 선택 · 제17조 제1항 제37호, 제2항 | 1,000억 원 |
| HUG보증 증액 전 추가 대여 | 규정 없음 | 없음 | 500억 원 한도 대여증액 완료 즉시 우선 상환 · 제17조 제1항 단서 | 600억 원입찰보증금 300억 · 착공준비금 300억 |
| GS건설 대여 사업비 승계 | 규정 없음 | — | 사업경비 항목에 포함하여 승계제17조 제1항 제38호 | — |
| 대여 자금의 성격 | 유이자 | — | 유이자제17조 제3항 | 유이자 |
지평 검토안 21쪽: "다주택자 조합원의 분담금 납부 재원 확보라는 관점에서는 DL안이 유리함." 다만 "DL안의 강점은 조합이 실제로 그 자금을 필요로 하는 경우에만 의미가 있음"이라는 단서가 붙어 있고, 유이자 대여이므로 결국 조합원이 이자와 함께 상환하는 자금이며, 대여조건(이자율·상환시기)이 '별도로 정하는 대여조건'에 맡겨져 있어 계약 체결 전 서면 확정이 필요하고, HUG 증액보증 완료 전 약 1,100억 원이 필요하나 DL 직접대여 500억 원만으로는 부족하여 약 600억 원의 추가 조달방안 확인이 필요하다고 지적했습니다.
| 구분 | 조합 배포안2026. 2. 기준 | DL안 변경 전2025. 11. | DL안 변경 후2026. 8. 25. | GS안2026. 3. |
|---|---|---|---|---|
| 사업경비 총 한도 | 5,605억 원 | 5,605억 원 | 5,605억 원 | 5,605억 원 |
| 무이자 대여 한도 | 1,493억 원 | 1,493억 원 | 1,493억 원2015년~준공 기준 · 기존 한도 이미 소진 | 1,538억 원2026년~조합 청산까지 |
| 유이자 대여 한도 | 4,112억 원 | 4,112억 원 | 4,112억 원 | 4,067억 원 |
| 조합운영비 (월 / 총한도) | 공란 | 5,800만 원 / 75억 800만 원 | 5,800만 원 / 75억 800만 원 | 5,800만 원 / 36억 원 |
| 대여중지 최고기간 · 사유 | 2개월 · 2개 | 30일 · 3개(포괄 사유 포함) | 2개월 · 2개제21조 제1항 | 2개월 · 2개 |
| 대여 이자율 | 협의 선정 금융기관 대출이자율 | 연 5.9% 고정 | 협의 선정 금융기관 대출이자율제20조 | 연 CD + 4% |
| 연체료율 | 협의 선정 금융기관 연체료율 | 연 13% 고정 | 협의 선정 금융기관 연체료율제20조 | 연 CD + 9% |
| 상환 충당 순서 | 공사비→유이자→무이자 | 공사비→무이자→유이자 | 공사비→유이자→무이자제41조 제1항 | 공사비→유이자→무이자 |
| 수입금 예치이자·위약금 | 조합 귀속 | 시공자 귀속 | 조합 귀속제41조 제3항 | 조합 귀속 |
지평 검토안 22쪽: "당초 DL안은 '30일 최고 · 포괄적 대여중지 사유 · 연 5.9% 고정금리'는 모두 조합배포안 문언으로 대체되어 GS안과 동일해 짐." "무이자 대여 한도의 경우, DL안은 기존 한도가 이미 소진된 반면 GS안은 2026년부터 총 1,538억 원의 무이자 대여 한도를 지원하므로 GS안이 조합에 유리함."
조합운영비 총한도는 DL안이 39억 원 많지만 월별 운영비가 동일하고 적용 시점의 차이에 따른 것이어서 "실질적인 조건은 동등한 것으로 판단"했습니다(22쪽). 24쪽: "대여이자율은 GS안은 명확하나, DL안은 향후 협상 조건에 따라 달라질 수 있다는 점에서 불명확함."
| 구분 | 조합 배포안2026. 2. 기준 | DL안 변경 전2025. 11. | DL안 변경 후2026. 8. 25. | GS안2026. 3. |
|---|---|---|---|---|
| 계약금 · 중도금 · 잔금 | 10% · 10%×4회 · 50% | 10% · 10%×4회 · 50% | 10% · 10%×3회 · 60% | 10% · 10%×3회 · 60% |
| 실제 납부 방법 | 규정 없음 | 규정 없음 | 입주 시 100% 또는 입주 1년 후 100%제24조 제4항 제2호 | 수요자 금융조달 원칙, 입주 시 100% |
| 1년 후 납부의 조건 | 해당 없음 | 해당 없음 | 조합원별 근저당 등 담보 설정 후 지급보증을 통한 조합(또는 조합원) 명의 대출 · 비용은 조합원 부담 | 해당 없음 |
| 조합의 계약률 의무 | 없음 | 정당계약 30일 내 90% | 없음 | 없음 |
| 환급금 지급 시기 | 사업완료 후 | 입주지정기간 만료일 | 사업완료 후제24조 제4항 제1호 | 사업완료 후 |
지평 검토안 23쪽: "DL안의 입주 1년 유예는 조합원에게 실질적 이익이 될 수 있으나, 조합(또는 조합원) 명의 대출을 전제로 하므로 조합(조합원)의 부담으로 작용함." 제24조 제4항 제2호는 "향후 조달 시점의 정부정책, 관련 법령 등에 따라 조달 여부 및 금리 한도가 달라질 수 있다"고 정하고 있어 "확정된 약속으로 보기는 어려움". 한편 GS안은 일반분양·임대아파트 발코니 옵션 매출 약 350억 원을 조합에 귀속시킵니다(지평 검토안 16쪽).
당초 DL안에서 가장 무거운 부담이었던 조합원 개인 책임 조항들이, 조합 배포안 수용으로 모두 삭제되었습니다. 지평 검토안 11쪽은 이 조항들을 "사업이 순조롭지 않을 때 조합원 개인의 재산에 직접 미치는 위험"이라고 평가했습니다.
시공자가 조합을 대위하여 조합원 종전자산 출자비율에 따라 조합원 개인에게 직접 채권청구·추심 가능 → 변경 후 규정 없음. 조합 배포안·GS안과 같은 상태입니다.
민법 제442조가 정한 사전구상권의 제한을 배제하는 특약 → 변경 후 규정 없음.
직접대여금 50억 원마다 집행력 있는 정본으로 공증 · 재판 절차 없이 곧바로 강제집행할 수 있는 집행권원을 미리 만들어 두는 조항 → 변경 후 규정 없음.
매 반기(3월·9월) 채권채무확인서 징구(소멸시효 갱신 목적) · 현금청산 등으로 발생한 조합 명의 재산에 대한 제1순위 근저당 요구권(구 제15조 제8항) → 변경 후 삭제되었으며, 일반적 채권보전 조항(제45조, 4안 공통)만 남습니다.
해지 시 공사이익에 별도의 손해를 더해 배상(이행이익 전부 배상 취지) → 일반 손해배상(제36조 제4항)으로 정리. 해지 사유도 조합 7개 · 시공자 3개로 조합 배포안 수준이 되었습니다.
보증 범위는 '조합이 부담하는 제반 일체의 채무'에서 도급계약상 채무로 한정되었고, 협상에서 DL이앤씨가 조항 삭제까지 수용했습니다. 다만 8. 25. 기준 계약서 문면에는 조항이 남아 있어, 조합은 문면에서의 삭제 반영을 확인하고 있습니다(지평 검토안 29쪽).
"2026. 8. 25. DL이 조합배포안을 수용함으로써 위 조항은 모두 삭제되었으며, 이는 조합배포안·GS안과 같은 상태임."(11쪽) "당초 조합원 개인 책임에 관하여 존재했던 DL안의 책임부담 규정이 삭제됨으로써 책임·위험 항목은 DL안과 GS안이 사실상 대등해짐."법무법인(유한) 지평 종합 검토안 11쪽 · 30쪽
계약조건과 달리 마감재는 격차가 남아 있는 영역입니다. 지평 검토안 52쪽: "계약조건은 조합배포안 수준으로 정리되었으나, 마감재는 여전히 GS 입찰안이 우위에 있음." 조합 배포안은 마감재 리스트를 시공자 제출에 위임하므로, 아래는 시공자 제출 리스트끼리의 대조입니다.
| 항목 | DL안 변경 전리미티드 에디션 2026. 1. | DL안 변경 후2026. 8. 31. | GS안입찰 2026. 3. |
|---|---|---|---|
| 창호 | 유리난간 매입형 | 유리 난간 매입형 창호, 시스템창호 (LX 또는 현대L&C 또는 이건창호 급) | LX하우시스 론첼 W350 + 유리난간 (거실·안방 외 S5) |
| 거실 마루 | 강마루 | 광폭 강마루 (이건 또는 LX 또는 현대L&C 급) | 원목마루 (이탈리아 조르다노·가를벨로또 급) |
| 주방 벽체·상판 | 엔지니어드 스톤 (프리미엄 급) | 프리미엄 엔지니어드스톤 (롯데케미칼 또는 LX 또는 현대L&C 급) | 이탈리아산 세라믹 타일 (에밀 급) |
| 거실 아트월 | 기재 없음 | 고품격 아트월 | 이탈리아산 세라믹 타일 (에밀 급) |
| 주방가구 | 외산 하이브리드 | 외산 하이브리드 (도어: 푸트라 또는 인타그리 또는 3B[이탈리아] / 바디: 리바트 또는 한샘 급) | 독일 해커 급, 이탈리아 페발까사 급 |
| 현관 중문 | 기재 없음 | 중문 (LX 또는 현대L&C 급) | 3연동 리니어 자동 중문 (LX하우시스 론첼 ID500) |
| 시스템 에어컨 | 4개소 | 전실(4개소) (LG 또는 삼성 급) | 전실 (LG, 84㎡ 이상 세대 주방 포함) |
| 냉장고·김치냉장고 | LG 오브제 616L·324L | LG 오브제 또는 삼성 급 616L·324L | LG 오브제 컨버터블 패키지 수준 |
| 세탁·건조 | 워시콤보 25kg | 워시콤보 25kg (LG 또는 삼성 급) | LG 오브제 WL22EMZU 수준 (세탁 25kg · 건조 22kg) |
| 식기세척기 | 14인용 | 14인용 (LG 또는 삼성 급) | LG 오브제 DUE6GLE 수준 (14인용 · 스팀·열풍건조) |
| 스타일러 | 기재 없음 | LG 또는 삼성 급 (추가) | LG 오브제 SC5MBR43 수준 |
| 공기청정기·정수기 | 기재 없음 | 공기청정기만 적용 (정수기 미적용) | LG 오브제 AS356NGMA · WD720RH 수준 |
| TV | 75인치 | UHD LED 75" (LG 또는 삼성 급) | LG OLED 8K 77" OLED77B4F 수준 |
| 위생기구 | 기재 없음 | 일반 세면기, 절수 양변기 (비데 1개) | 대림바스 급 수전·세면기, 비데일체형 양변기 (보보 급) |
| 친환경 도료 · 전동 그릴창 | 기재 없음 | 미적용 | 적용 (전동 그릴창 DS시스템 Ari-in 수준) |
DL안 변경 후 리스트는 2026. 1. 리미티드 에디션 대비 구체화·상향되었으나(광폭 강마루 · 전실 에어컨 · 중문 · 스타일러 등), 여전히 'LG 또는 삼성 급' 같은 등급 표현이어서 지평은 "구체적 품목, 규격이 없이 등급제안으로 비교 불가"라고 지적했습니다(지평 검토안 34쪽). 시스템 에어컨의 '전실' 변경도 일부 자료에 여전히 '4개소'로 표기되어 확인·수정이 필요합니다. 또한 DL안은 주방가구·마루에 외산 제품을 추가 적용할 경우 도급금액 변경을 별도로 협의하도록 하는 조건이 부가되어 있습니다.
"평단가 700만 원대의 인근 사업장은 대부분 수입 원목마루·수입가구·수입 세라믹을 적용하고 있음." "DL안(699만 원)의 마감 수준은 평단가 500만~630만 원대 사업장과 유사하다고 보임." "DL안 적용시 단가 대비 마감 수준의 상향 협의가 필요함."법무법인(유한) 지평 종합 검토안 51쪽
"따라서 현재 마감재 수준에 맞게 공사비를 감액하거나, 평당 699만 원의 공사비에 걸맞도록 마감재 수준을 상향해야 합니다."조합 「DL이앤씨 제안서 검토 중간 보고」(2026. 9. 5.) · 원문 내려받기
각 사가 제안 자료에 수록한 문주(단지 정문) 투시도이며, 종합 검토안 50쪽의 대조를 원본 화질로 옮긴 것입니다. 투시도는 이해를 돕기 위한 이미지로, 실제 시공 시 달라질 수 있습니다.
GS건설이 입찰 제안과 함께 제시한 홍보물의 이미지로, 실제 시공 시 일부 달라질 수 있습니다. 이미지를 누르면 화면 안에서 크게 열리고, 한 번 더 누르면 원본 크기로 확대해 살펴보실 수 있습니다. 항목별 대조는 위 「세대 내부 주요 마감재 대조」 표를 참고하시기 바랍니다.
변경 전 DL안은 네 개 계약조건 영역 모두 GS안이 우세했으나, 조합 배포안 수용으로 격차가 대부분 조정되었습니다. 남은 실질적 쟁점은 공사비 산정의 전제와 마감재 수준 두 가지입니다.
| 영역 | 조합 배포안기준 | DL안 변경 전2025. 11. | DL안 변경 후2026. 8. 25. | GS안2026. 3. |
|---|---|---|---|---|
| 공사비와 물가변동 | 기준 | GS안 우세 | 명목 단가는 DL안 증액 위험 대등 | 기준과 같음 |
| 사업비 조달과 금융조건 | 기준 | GS안 우세 | 재원의 크기는 DL안 조건 대등 | 기준과 같음 |
| 조합·조합원의 책임과 위험 | 기준 | GS안 우세 | 사실상 대등 | 기준과 같음 |
| 공사 범위·일정·분양·품질 | 기준 | GS안 우세 | 사실상 대등 | 기준과 같음 |
| 마감재 | 리스트 없음시공자 제출에 위임 | 구체적 기재 부족 | GS안 대비 열위 (22개 중 17개) | 우위 · 특화 반영 (평당 약 85만 원) |
"DL이 조합배포안을 수용하면서 대부분 계약 문언 자체가 바뀌면서 계약조건의 격차는 대부분 사라짐." "현재 남은 실질적 쟁점은 ① 공사비 산정의 전제(기준월·연면적·옹벽공사·철거공사비 산출내역서 보완)와 ② 마감재 수준 두 가지로 좁혀졌다고 보임."법무법인(유한) 지평 종합 검토안 54쪽
지평 검토안 55쪽은 위 두 과제에 조합의 해지 문턱(지체상금 10%) 유지 여부 검토, 사업촉진비 대여조건의 서면 확정, 발코니 확장 부가가치세 청구 시기 확인까지 더한 8개 사항 모두 계약서 문언과 별첨으로 정리해야 하는 사항이며, "계약 체결 전에 정리하지 않으면, 착공 이후 공사비 증액과 품질 분쟁의 형태로 발생가능"(원문 표기)하다고 지적했습니다. 조합은 위 사항을 총회 안건 확정 전까지 계약서 문언과 별첨으로 확정하기 위한 협의를 진행하고 있습니다.
본 4안 비교는 법무법인(유한) 지평 「공사도급계약(안) 4안 대조와 협상 경과」(2026. 9. 5., 56쪽)를 근거로 조합이 정리한 것입니다. 검토안 원문(전문 56쪽)은 자료실에서 내려받으실 수 있습니다.
조합은 2026. 8. 20. 조합 검토안과 DL 제시안의 11개 쟁점 조항 비교를 안내드렸습니다. 그 쟁점들이 수정 계약서(2026. 8. 25. 기준)에서 어떻게 처리되었는지 정리했습니다. 각 쟁점을 누르면 당시의 조문 비교로 이동합니다.
지난 비교(2026. 8. 20. 기준)에는 11개 쟁점의 조문 원문 대조, 성남시 질의·회신, 당시 안내말씀이 보관되어 있습니다. 협상의 출발점을 돌아보실 수 있습니다.
지난 비교 전체 보기 ›법무법인 검토를 거쳐 마련한 계약안으로, 입찰에 참여한 타 건설사도 동일한 기준으로 날인하여 제출했습니다.
조합 검토안과 사이에 상당한 차이가 확인되어, 주요 조항에 대한 면밀한 비교와 법률 검토에 착수했습니다. 지난 비교(8. 20.)의 11개 쟁점 비교 대상이 된 계약서입니다.
감리자 지정(8. 11. 질의) 및 옹벽공사 선착공(8. 18. 질의) 가능 여부를 질의하여 8. 19. '불가' 회신을 받았습니다. 회신 요지 보기 ›
조합이 요구한 9개 항목을 수용한 1차 수정안이 제출되었습니다. 다만 조합 배포안의 계약 체계는 아직 수용되지 않아, 조합은 조합 배포안 전문 기준의 수정을 계속 요구했습니다.
공사도급계약서, 일반분양가 보장 확약자료, D-셀렉션 가격자료, 최종 제안서 및 홍보책자, 홍보관 운영계획 등의 제출 및 이행에 합의했습니다. 이 자리에서 조합은 조합 배포안 전문을 기준으로 한 수정을 다시 요구했고, DL이앤씨는 수용 의사를 밝혔습니다. 세부 협의사항은 조합 공문 제2026-186호로 통지했습니다.
조합 배포안을 수용한 2차 수정 계약서가 제출되었습니다.
DL이앤씨가 제출한 공사도급계약서를 조합이 즉시 검토하는 한편, 합의된 자료 일체의 신속한 제출과 총회 일정 협조를 공문(상대원2 재조 제2026-187호)으로 요청했습니다. 공문 내려받기 ›
법무법인(유한) 지평의 종합 검토안(9. 4. 수령 · 9. 5. 수정본)을 받았고, 같은 날 조합이 「DL이앤씨 제안서 검토 중간 보고」를 안내드렸습니다. 이 페이지의 4안 비교가 그 결과입니다. 검토안 전문·중간 보고 내려받기 ›
공사비 산정의 전제(산정 기준월 · 연면적 기준 · 옹벽공사 비용 · 철거공사비 산출내역서)와 마감재 특정을 계약서 문언과 별첨으로 확정하기 위한 협의를 진행하고 있습니다. 제안서·확약자료 등 나머지 자료도 제출되는 대로 함께 검토합니다.
최종 도급계약서·제안서·확약자료를 검토한 후 그 결과를 조합원 여러분께 안내드리고, 이사회와 대의원회 의결 절차를 거쳐 총회를 준비할 예정입니다.
사업시행계획 변경(임대주택 비율 12% → 10%)에 대한 성남시 고시(9월 예정) 일정에 따라 2026년 10~11월 중 개최를 추진하고 있습니다. 도급계약서 안건은 정비사업비 10% 이상 증액에 해당하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다(월간업무보고 2026년 8월분).
DL이앤씨가 제출한 도급계약서(안)과 조합이 입찰 및 계약 협상을 위해 법무법인의 사전 검토를 거쳐 마련·배포한 공사도급계약서(안) 사이에는 상당한 차이가 확인되어, 주요 조항에 대한 면밀한 비교와 법률 검토가 필요한 상황이었습니다. 도급계약서는 향후 사업의 안정성과 조합원 여러분의 재산권에 직접적인 영향을 미치는 중요한 계약이기 때문입니다.
이후 8월 21일 협의를 통해 공사도급계약서와 확약자료 등의 제출·이행에 합의했고, DL이앤씨는 8월 25일 조합 배포안을 수용한 수정 계약서를 제출했습니다. 법무법인(유한) 지평의 종합 검토(9. 5.)까지 완료되었으며, 남은 과제 협의와 함께 총회는 2026년 10~11월 중 개최를 추진하고 있습니다. 4안 비교 보기 ›
조합이 시공사 입찰 당시 법무법인 검토를 거쳐 마련한 공사도급계약서(안)입니다. 입찰에 참여한 타 건설사도 동일한 기준으로 날인하여 제출했던 계약안입니다. DL이앤씨도 두 차례 수정을 거쳐 이 계약안을 수용한 것으로 확인되었습니다(2026. 8. 25. 기준). 법무법인(유한) 지평의 종합 검토(2026. 9. 5.)로 수용 내용이 확인되었습니다.
DL 제시안 제31조에는 물가변동 외의 공사비 증액 사유가 10개 호로 열려 있고(조합 검토안은 4개 호), 공사기간 연장 사유도 15개 호로 규정되어 있습니다(조합 검토안은 6개 호). 공기가 연장되면 직접공사비·간접공사비를 포함한 추가경비가 공사계약금액에 반영됩니다(DL안 제29조 제3항). '확정공사비'라는 표현에도 불구하고 실제 공사비 증액이 가능한 사유가 많다는 것이 조합의 검토 결과였습니다.
이 지적은 이후 반영되었습니다. 수정 계약서에서는 증액 사유가 4개로, 연장 사유가 6개로 축소되고, 실착공 이후 물가인상에 따른 조정이 없는 확정공사비로 정리된 것이 확인되었습니다(법무법인 지평 검토, 2026. 9. 5.). 지난 비교 · 쟁점 03 보기 ›
두 지수는 측정 대상이 다르므로 같은 시기에도 상승률이 크게 달라집니다. 소비자물가지수는 가계 소비재 전반의 가격을, 건설공사비지수는 건설 투입 자재·노무비를 측정합니다. 건설공사비지수는 2026년 5월 기준 137.67을 기록하며 연속 최고치를 경신하였고, 같은 기간 상승분(+37.7%)이 소비자물가지수 상승분(+19.9%)보다 약 1.8배 높습니다.
수정 계약서에서는 적용 지수가 소비자물가 인상률로 변경된 것이 확인되었습니다(법무법인 지평 검토, 2026. 9. 5.). 지난 비교 · 쟁점 02 보기 ›
DL 제시안은 청약 미달 등 조건이 발생하면 판촉비용 사용권한을 시공사에 위임하고, 분양개시 12개월 후 미분양분의 처분권한(가격결정권 등)을 위임하며, 처분가격은 최초 분양개시 3개월 후부터 매월 2%씩 연속 감액할 수 있도록 합니다. 최초 분양개시 후 15개월 시점 기준으로 조합 검토안은 6% 할인이 한도이나 DL안은 24%까지 가능해, 분양가 1조 원 기준 약 1,800억 원의 분양수입 손실이 발생할 수 있습니다. 잔존 미분양에 대한 근저당·가등기·신탁 등 채권보전조치와 그 비용도 조합이 부담하도록 규정되어 있었습니다.
수정 계약서에서는 할인 개시가 분양개시 12개월 후로 조정되고, 미분양 추가 비용 부담 조항이 삭제된 것이 확인되었습니다(법무법인 지평 검토, 2026. 9. 5.). 지난 비교 · 쟁점 08 보기 ›
DL이앤씨는 제출한 「도급계약서 수정 제안 주요 내용 요약」에서 임원 연대보증을 삭제했다고 하였으나, 실제 제출된 도급계약서 제10조 제3항에는 조합과 DL이앤씨가 체결하는 모든 계약 및 DL이앤씨에 대한 제반 일체의 채무에 대하여 조합 임원이 조합과 연대하여 책임을 부담하도록 규정되어 있었습니다. 조합은 요약 내용과 일치되게 수정 반영할 것을 요구해 왔습니다.
이후 협의에서 DL이앤씨가 연대보증 조항의 삭제를 수용했고, 보증 범위도 도급계약상 채무로 한정되었습니다. 다만 8. 25. 기준 계약서 문면에는 관련 조항이 남아 있어, 조합은 문면에서의 삭제 반영을 확인하고 있습니다(법무법인 지평 검토, 2026. 9. 5.). 지난 비교 · 쟁점 10 보기 ›
DL 제시안은 착공 전 조합이 이행해야 할 선행조건을 여럿 두고 있는데, 이 가운데 "옹벽공사에 대한 실착공 2달 전 착수"는 성남시 회신 기준으로 이행이 불가능합니다(착공 전 옹벽 선착공 불가). 조합은 이행 불가능한 선행조건이 착공 지연 책임을 조합에 전가하는 독소조항이 될 수 있다고 보고, 삭제 또는 조합 제시안 수준으로의 조정을 요구해 왔습니다.
수정 계약서에서는 실착공일을 착공도서 제공 후 60일 이내에 협의하여 정하는 방식(조합 배포안 방식)으로 변경된 것이 확인되었습니다(법무법인 지평 검토, 2026. 9. 5.). 지난 비교 · 쟁점 09 보기 ›
상대원2구역 주택재개발정비사업조합이 조합원 안내를 위해 직접 제작·게시했습니다. 시공사 등 외부 업체가 만든 자료가 아니며, 모든 내용은 조합이 배포한 안내자료(2026. 8. 20.), 조합이 발송한 공문(상대원2 재조 제2026-187호, 2026. 8. 26.), 법무법인(유한) 지평의 종합 검토안(2026. 9. 5.), 그리고 공사도급계약서 조문을 근거로 작성했습니다. 근거가 된 문서 원본은 자료실에서 그대로 내려받아 직접 대조하실 수 있습니다.
법무법인 지평의 종합 검토가 완료되었습니다(2026. 9. 5.). 조합 배포안 · DL안(변경 전·후) · GS안 네 가지 계약안의 조문 대조와 협상 경과를 담고 있으며, 그 내용은 이 페이지의 4안 비교에 반영되어 있습니다. 조합은 남은 과제(공사비 산정의 전제 · 마감재)를 협의한 후 그 결과를 조합원 여러분께 안내드리고, 이사회 및 대의원회 의결 절차를 거쳐 총회를 준비할 예정입니다.
사업시행계획 변경(임대주택 비율 12% → 10% 조정)에 대한 성남시 고시가 9월로 예정되어 있어, 이에 따른 임시총회를 2026년 10~11월 중 개최하는 것으로 추진하고 있습니다(월간업무보고 2026년 8월분). 당초 공문(8. 26.)으로 안내드린 10월 17일 일정은 이 고시 일정에 맞춰 조정되었습니다.
총회에서는 사업시행계획 변경(과반 찬성)과 공사비 증액에 따른 도급계약서 의결 등이 다뤄질 예정이며, 도급계약서 안건은 전체 정비사업비가 10% 이상 증액되는 경우에 해당하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 경과·일정 보기 ›
조합은 최종 확정되는 도급계약서 원본에 시공사의 법인인감을 날인하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 부득이하게 사용인감을 쓰는 경우에는, 제출한 최종 공사비·최종 제안서·확약서 등 계약 관련 자료의 내용이 변경되지 않음을 포괄적으로 보증하고 사용인감 사용에 따른 일체의 법률상 책임을 시공사가 부담한다는 사용인감계를 총회 안건 상정 전까지 제출하도록 요구했습니다. 계약 효력을 둘러싼 불필요한 분쟁을 미리 막기 위한 조치입니다.
감리자 지정·옹벽 선착공 관련 질의(8. 11./8. 18.)·회신(8. 19.) 원본, 안내문 PDF 22~23쪽 수록
안내문 내려받기 (22~23쪽 수록)DL이앤씨가 당초 제출한 도급계약서(안)과 조합이 법무법인의 사전 검토를 거쳐 마련·배포한 공사도급계약서(안) 사이에는 상당한 차이가 확인되어, 조합은 주요 조항에 대한 면밀한 비교와 법률 검토, 그리고 협상을 진행해 왔습니다.
그 결과 DL이앤씨는 두 차례 수정을 거쳐, 입찰에 참여한 타 건설사도 동일한 기준으로 날인하여 제출했던 조합 배포안을 수용한 수정 계약서를 제출했습니다(2026. 8. 25. 기준). 조합은 남은 과제를 총회 전까지 계약서 문언과 별첨으로 확정하기 위한 협의를 이어가고 있습니다.
도급계약서는 향후 사업의 안정성과 조합원 여러분의 재산권에 직접적인 영향을 미치는 중요한 계약입니다. 조합은 신속한 사업 추진과 조합원 권익 보호를 함께 최우선으로 하여, 충분한 검토와 책임 있는 협상을 통해 가장 유리하고 안전한 계약안을 마련하도록 최선을 다하겠습니다.
감사합니다.
상대원2구역 주택재개발정비사업조합